生活中,房屋租赁或是商铺门面的转让、转租非常常见,但就是这常见的事情,却很容易产生纠纷。孙某和南某就因为这租赁门面的事闹上了法庭。
2013年5月,孙某花费十几万元从第三人手中转租了南某在荆州区的一间门面,经营一家餐馆,孙某与南某也签定了一份为期五年的合约,合约中约定了每年租金是五万元。
荆州区人民法院民二庭副庭长杨玲:原告在租到房屋之后,开始投入进行装修并且开始经营餐馆。在经营到第二年的时候,被告知这个房屋被纳入拆迁征收的范围,导致租赁合同无法继续履行。原告只好另行选择、装修、重新开业。
房东南某作为被征收人,与拆迁补偿办公室签订了征收补偿协议,并且领取了装饰装修补偿金、停产停业损失费、设施设备迁移补助费等三十余万元的补偿金。但孙某认为,这些补偿款应该归自己所有,于是向荆州区人民法院提起诉讼,要求解除合同,还要求南某将已经领取的相关费用支付给自己。南某还指出,自己以前是开酒楼的,门面里本来就已经装修过,而孙某仅进行了简单的改造,所以装饰装修补偿金与孙某无关。
荆州区人民法院民二庭副庭长杨玲:关于装饰装修补偿金的方面,由于双方在合同中没有对这一部分进行明确约定,再加上原告是通过转让的方式取得这个房子,这个转让中有没有包含相应的装饰装修,也不太清楚,所以无法核实,被拆迁房屋中的装修到底属于谁,最终只能根据公平的原则进行分担。
根据《合同法》第93条规定,如果遇到不可抗力致使不能实现合同目的,当事人有权要求解除合同,那么合同解除以后,尚未履行的终止履行。已经履行的,根据合同性质和履行的情况,当事人有权要求赔偿损失、恢复原状、采取其他补救措施等。
荆州区人民法院民二庭副庭长杨玲:所以本案原告要求解除合同,是应该得到支持的,对于原告主张的装饰装修补偿金法院酌情支持了一部分,根据各方面的考虑,他也进行了投入,包括前承租人和出租人都进行过投入,在无法区分的情况下,我们酌情支持了6万块钱。
最终,法院判决孙某一共获赔9万多元,其中包括未到期的五个月房租,部分装饰装修补偿金、停产停业损失补偿金、设施设备迁移补助等费用。同时法官也提醒市民,在签定租赁合同的时候,应该保持审慎注意义务。杨玲建议,对于政府拆迁行为,这种不可抗力的因素,在合同中应该适当进行预见,并且做出约定。这样可以避免事后遇到合同没有到期又遇到拆迁,造成不必要的麻烦和纠纷。房屋租赁或是商铺转让也常常涉及到其中装修装饰及添附物,对于这一点,大家也要特别注意。
荆州区人民法院民二庭副庭长杨玲:承租人在租赁期间,如果要装修的话,一定要征得出租人的同意,如果你投入了装修,你要保留好相应的证据,比如费用支出的凭证。如果涉及到转让,一定要明确,转让费里面包含了那些东西,有哪些设施设备,有哪些装修。
而且双方对口头的承诺要收集好证据,避免日后纠纷产生时无法举证,导致自己的合法权益得不到法院的支持。杨玲建议,除了拆迁补偿,在房屋租赁中引起纠纷的原因还有很多,比如租金违约、私自转租、单方面解除合同等,所以要想避免纠纷,保障自己的合法权益,就一定要依法签订书面的租赁合同,并将租赁当事人的权利义务在合同中进行明确的约定。
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