近日，陕西西安一开发商以2年前一楼盘项目没有预售许可证为由，将12名消费者起诉至法院，要求确认其内部认购合同无效。当地法院已受理涉及12套房屋的系列案件。此前，该开发商涉及的另一起同类型案件已被判决确认合同无效，此系列案件引发社会广泛关注。

对此，律师认为，法院判决有合法依据，不过购房者因开发商过错导致损失，可向其诉求房产溢价赔偿。

内部认购全款购房 两年后却被开发商清退

西安王女士称，2016年5月，她通过朋友介绍，与西安闻天科技实业集团有限公司签订了内部认购合同，购买了紫杉庄园的一套房屋，并支付了140多万元的全款。

王女士：

当时的价格是每平方米10100元，开发商有一个政策就是一次性付款打七折，所以我买下来是每平方米7070元，总价款是144万多元。当时是朋友介绍的，房子还没盖好，相当于是给内部员工及亲属一个优惠价。当时应该是开发商缺钱，所以它让我们必须全款付。

王女士表示，虽然当时知道该项目尚未取得预售证，但开发商多次承诺正在办理中。

王女士：

当时四证是挂在墙上的，说第五证正在办理，而且承诺最多三个月就会下来。我们交了钱以后，经常到现场去问他，他就讲正在办，然后就一直拖着。

△业主提供的认购合同

直到今年年初，王女士收到开发商发来的通知，要求清退此前所售房屋，这让王女士无法接受。

王女士：

他们总监接待我们，说他们这个情况是维持不下去了，资金断裂了，被人收购了。他说要清退房子，按当时我们交的价款年息20%来补偿，我们肯定不答应。

开发商以自己无证销售为由 要求判定购房合同无效

今年2月，开发商闻天公司将王女士等12名买受人起诉至法院，请求确认双方签订的内部认购合同无效，理由是在签订合同时，原被告双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同为无效合同。

王女士代理律师羿克表示，开发商以这样的理由起诉消费者要求终止合同十分鲜见。他认为认购合同具备商品房买卖合同的实质要件，且已实际履行，应为商品房买卖合同。合同已成立，应受法律保护。

据了解，此前闻天公司起诉另外两名认购人的案件相关法院已经审理并宣判，认定合同无效，其中一名认购人已提起上诉。王女士一案则尚未确定开庭时间。

开发商因无证销售曾被房管局处罚

最高人民法院2003年公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

而涉案房屋直至2018年6月才取得《商品房预售许可证》，这也成为开发商诉称双方签订的内部认购合同无效的理由。值得注意的是，在此前已经开庭审理的案件中，原告开发商闻天公司曾提到，2016年8月，西安市长安区房管局曾对闻天公司下达行政处罚书，因为没有取得预售证，要求开发商停止销售，并对无证销售的房屋进行清退。

购房者：房价大涨是开发商毁约根本原因

开发商举报自己无证销售，还称曾因此被处罚，这么做实在是不多见，原因到底是什么？王女士认为，当初签订合同时的售价是每平方米7000多元，现在该楼盘均价已近每平方米25000元，这是开发商不愿履行合同的原因。

王女士：

我们都不知道房管局的处罚，如果知道，我们肯定不会买的。这两年，西安房地产市场变化太大，新政策不停地出，到现在我们连买房的资格都没有了，我们现在是确确实实被他们恶意给耽误了。

房管局：已立案调查并作出行政处罚

西安市长安区房管局市场科负责人证实，2016年的确曾就紫杉庄园项目存在的违规销售问题进行过处罚，而事后开发商曾回复称已经进行了整改清退。然而今年年初他们再次接到群众举报，于是对其进行了立案调查，并作出行政处罚。该项目虽然已正式取得预售许可证，但对于涉案的12套房屋，房管部门已要求暂不得销售。

这是一起因房价上涨而出现的纠纷。从开发商的角度讲，当初因为缺钱，在未取得预售证的情况下赶紧打折售房回笼资金。但没想到的是，过去两年房价大涨，现在则想尽办法要把房子收回来，无非是想卖个好价钱。从司法的角度而言，通过举报自己无证售房，要求法院认定售房合同无效，从法律上说得过去。相关案件的判决也说明了这一点。但开发商之所以敢自曝其丑，原因就在于开发商估计到，房价大幅上涨带来的红利，要远比认定违规无证售房所接受的处罚要多得多。否则也不至于如此。如果开发商真的能够通过这样的操作收回房产，并高价出售，不仅相关的成本很小，甚至还能获得房价上涨的红利，那无疑是对不诚信者、对违法者的鼓励和奖赏。

两年前，这家开发商蒙蔽消费者、无证售房的行为不仅不诚信，也已违法。法律可以认定合同无效，但绝不能奖励违法者、不诚信者。否则，公平何在？法律应该维护公平正义，对于这样的开发商，应该严厉追究违规无证售房的责任，并处以重罚。7月31日，住建部公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单，所涉及企业的违法违规行为包括哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。资金短缺的时候违规售房回款，房价上涨之后又要收回来，两头便宜都想占尽，这种翻云覆雨的做法本身就是房地产市场的乱象。对此，法律不能旁观。不然，乱象难宁。

对于相关的消费者来说，这个教训不可谓不深，在知悉对方无预售证的情况下仍然购买房屋并付全款，有不妥之处。它提醒购房者在购房时须严格遵守法律，购买证件不全的房产、或者通过内部合同等形式购房存在法律风险，一定要谨慎。另外，如果购房合同最终被认定无效，购房者应该考虑通过法律途径追究开发商违法行为的责任，并寻求赔偿，以挽回部分损失。