近日，记者从荆州市自然资源和规划局网站了解到
11月
一波新的规划草案正在公示
涉及到荆州中心城区
文星楼单位、三棉单元和奥达单元
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因红门南路棚改地块受周边现状建筑限制较多，为便于地块内部建筑布局，同时为提升码头周边区域城市形象，塑造良好的滨江界面，加快推进文星楼单元棚改地块开发建设，故再次启动单元控规修改。
文星楼单元位于荆州市沙市区城区中东部，其西距沙隆达广场约0.7公里，东距荆州高新产业开发区约3.3公里，距盐卡口岸约4.8公里，行政管辖隶属于沙市区。
文星楼单元位于沙市老城区内北京路的核心商圈区域，西至江汉南路，南邻荆江大堤，北抵北京中路，东至红星路，规划总用地面积70.60公顷。
▲文星楼单元区位图
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▲现行版控规用地规划图
《荆州市中心城区文星楼单元控制性详细规划修改》于2020年4月1日审批通过。
本次拟调整用地范围为西至江汉南路、东至红星路、南至荆江大道、北至胜利街、跃进路。
拟调整棚改地块为ZX-023-A-14地块和ZX-023-A-15地块，其中ZX-023-A-14地块用地面积为45741平方米，用地性质为二类居住用地兼容商业用地，容积率≤3.0，建筑密度≤25%，绿地率≥35%，建筑高度不限。该地块需要配建一个垃圾转运站。ZX-023-A-15地块用地面积为69424平方米，用地性质为二类居住用地兼容商业用地，兼容商业建筑面积占比不小于15%，容积率≤3.2，建筑密度≤28%，绿地率≥35%，建筑高度不限。
该地块需要配建党群服务中心、一所6班幼儿园（用地面积不小于4000平方米，建筑面积不小于2200平方米）、一处二类附属式公厕。
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▲用地现状图
规划区内用地功能以商业和居住为主，居住小区有恒生国际、福地世家、锦绣荆江、嘉禾国际等小区，商业主要有中商百货、洪城商港、摩托车大市场、月亮楼商城等。
单元内现有学校张家三巷小学、市第六中学。
ZX-023-A-14地块内部现状为空地，北侧为已建成的嘉禾国际小区，西侧为文楚小区。
ZX-023-A-15地块内部现状为空地，北侧为荆州电力公司宿舍、福地世家小区、锦绣荆江小区以及一栋5层楼的现状居民楼。
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▲用户地修改对比图
1.道路交通修改
从优化交通组织考虑，取消ZX-023-A-15地块内的虚线控制道路，减少荆江大道的开口，保障荆江大道的通畅性和保证地块完整性。
优化荆江大道线型，将平曲线半径由100-150米增加到250米，并设置缓和曲线，增强荆江大道的安全性，同时局部设置超高，使设计车速达到40KM/小时。
原控规文楚巷道路红线占压两处不可移动文物，本次控规修改拟调整文楚巷道路线形避让不可移动文物，考虑民主街南侧商业住宅拆迁难度较大，将文楚巷与民主街连通，减少荆江大道的开口的同时保障了该区域交通组织畅通。
民主街道路宽度由7米增加至12米，邓家巷作为消防通道，道路宽度由10米降至6米。
2.用地布局修改
将拟调整的文楚巷道路西侧空闲地调整为公园绿地，文楚巷与荆江大道衔接处调整为广场用地，形成荆江大堤至胜利街的公共空间廊道，优化片区人居环境。
3.用地指标修改
（1）容积率、建筑密度修改
ZX-023-A-14地块西侧为文楚小区，北侧为嘉禾国际小区。ZX-023-A-15地块北侧为荆州电力公司宿舍、福地世家小区、锦绣荆江小区以及一栋5层楼的现状居民楼。地块内的开发建设对现状住宅的日照影响较大，从而现状建筑一定程度上限制了内部建筑的布局，故建议将ZX-023-A-14地块由容积率≤3.0调整为容积率≤2.9，建筑密度≤25%调整为建筑密度≤22%，建筑高度不限调整为建筑高度≤100米；ZX-023-A-15地块由容积率≤3.2调整为容积率≤2.5，建筑密度≤28%调整为建筑密度≤22%。
（2）商业兼容比例修改
北京路是城市的商业中心，文星楼单元沿北京路布局有大面积商业，且临近洋码头文创园，周边有充足的商业空间。在ZX-023-A-15用地形状不规则及受外界限制条件较多的情况下，综合考虑地块区位及周边商业建设情况，建议将该地块的商业建筑面积占比由不小于15%调整为不大于3%。
（3）幼儿园用地规模修改
因为地块用地形状不规则，地块内部用地较为局促，为满足该地块配建一所独立占地的六班幼儿园的需求，同时为地块内建筑布局预留更充足的空间，根据《幼儿园建设标准（建标176-2016）》，将6班幼儿园用地面积由不小于4000平方米修改为不小于3500平方米，建筑面积不小于2200平方米保持不变。
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三棉单元位于中心城区，北面是张沟单元，南面是章华寺单元，东面为玉桥单元，西面为蛇入山单元。
规划范围西至红门路，东至红星路，北至荆沙大道，南至江津中路，总用地面积99.50公顷。
三棉单元属于城市旧城区，用地以居住、工业用地为主，兼有公共设施用地、仓储用地、绿地及菜地。
其中居住用地中包含有城中村居民住宅用地。
（一）居住用地
现状居住用地包括中央华府、景湖花园、翰林府、楚天都市·壹号院、房投青年公馆、世茂云城等小区。单元内现有居住用地44.60公顷，占现状建设用地的50.77%。
（二）公共管理与公共服务设施用地
单元内现有公共设施用地3.57公顷，占现状建设用地的4.06%。主要划分为行政办公用地、中小学用地等两类。
1、行政办公用地
目前，本单元内行政办公用地主要包括市公路征稽处直属一所和市工商管理局沙市分局，总用地面积0.58公顷。
2、中小学用地
现状中小学用地面积2.99公顷，包括市第十一中学和一处待建的小学。
（三）商业服务业设施用地
现状商业用地主要是长城宾馆及零售商业用地。用地面积1.59公顷，占现状建设用地的1.81%。
（四）道路与交通设施用地
单元内道路用地面积19.39公顷，占总用地的22.07%。
（五）绿地与广场用地
单元内绿化用地较少，主要为西干渠的绿地及沿长港路零星布置的部分街头绿地，用地面积4.37公顷，占现状建设用地的4.98%。
1、根据《荆州市沙市区人民政府关于调整三宗棚改地块控制性详细规划的请示》，三棉单元内白庙片区的棚改项目地块征收红线与现行控规确定的地块用地界线存在冲突，为加快推进已腾退土地的出让工作，沙市区人民政府申请启动对本单元的控制性详细规划进行调整。
2、根据单元道路现状建设情况，光明路（航空路东侧段）实际红线位置与控规划定红线有一定偏差，众兴路已修通至红星路，需在控规中对相关道路进行落实调整。
3、对单元内各地块用地权属进行梳理核实，部分地块控规划定用地界线与宗地线有冲突，需对用地界线进行调整。
1、道路修改
众兴路连通至红星路；
光明路(翰林府北侧段)的红线向南调整；
塑二路向南调整至王板桥小区内的现状通道位置，红线宽度由15米修改为12米。
2、设施修改
取消原控规中的环卫用地，在ZX014-05地块中配建环卫设施；
公交场站用地调整至ZX014-10地块西侧。
3、用地修改
根据征收红线及实际建设情况对原控规A-5、A-6、A-12等地块重新进行划分，ZX014-10、ZX014-10地块为保留地块，ZX014-12地块调整为公园绿地，ZX014-08、ZX014-15地块为居住用地；
根据宗地权属，对市公路征稽处直属一所、王板桥小区、中央华府、活力小区、房投青年公馆、小学等项目地块用地界线进行调整，红门路-西干渠路交叉口东南角增设公园绿地
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奥达单元位于荆州市城东组团的中西部。
北至荆沙大道，南抵江津路，西至豉湖路，东抵三湾路，总用地面97.17公顷。
奥达单元原控规在实施过程中存在部分问题，商业地块过于分散，无法形成完善的商业规模。
奥达单元已形成荆沙大道、江津路、豉湖路、三湾路、西干渠路、长港路的主要路网。
主要居住用地现状有中豪现代城、荆棉棚改小区、丽苑小区、荆棉生活区（棚改地块）等。
现状公共服务设施：荆棉小学，现状10个班。
加油站：现状三处加油站，豉湖路加油站、奥达加油站、江津东路加油站。
该单元行政单位主要有联合乡政府和联合乡派出所、开发区税务局。
在奥达单元在江津路南侧形成60米的现状街头公园。
1、开发区管委会的调整请示。
2、单元内的商业地块的整合。
3、产城融合的需要，该区域内需完善商业配套功能，满足开发区周边居民生活所需。
1、优化交通
虚线控制文捷路、文创路道路，实线控制文才路道路并修改道路线型。
2、用地功能布局
①在西干渠路与三湾路交叉口东南角与江津东路与豉湖路东北角商业合并布置，并沿长港路与三湾路交叉口西北角布置商业用地。修改后江津东路与豉湖路交叉口东北角由商业用地调整为居住用地。
②依据荆州二医开发区分院扩建项目选址论证报告，落实荆州二医开发区分院选址用地。
③西干渠路与三湾路西南角加油站(现状已拆迁)。
④依据《城市居住区规划设计规范》和《幼儿园建设标准》（建标175-2016）中规范要求，规划将长港路北侧的两所幼儿园合并为一所12班幼儿园布置。
⑤地块指标修改：道路优化导致相关地块面积变化；对单元内调整后地块的重新给定指标。
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